Как не стать обманутым дольщиком?

iA7GZHVS0.jpgНазад

Памятка дольщика


Все, что вам нужно знать, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры на этапе строительства, содержится в этой памятке. Она создана на основе Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), призванного защищать права граждан, приобретающих квартиры на этапе строительства.

Шаг первый

Изучаем законодательство РФ в области долевого строительства:

 1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

 2. Жилищный кодекс Российской Федерации

Знакомимся с общей информацией о застройщиках и объектах жилищного строительства на территории Московской области:

            1. Перечень застройщиков, осуществляющих строительство в МО в рамках ФЗ-214.

            2.  Рассмотрение дел об административных правонарушениях.

            3. Проверка застройщиков.

            4. Реестр проблемных застройщиков.

             5. Перечень проблемных объектов на территории Московской области .

Шаг второй

Изучаем застройщика

Не нужно быть профессиональным юристом или риелтором, чтобы понять: самая объективная оценка застройщика или инвестора – это уже реализованные ими объекты. Если компания имеет ряд успешно реализованных объектов, не нарушает сроки строительства, – это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор.

Если вы планируете приобрести квартиру, откройте реестр проблемных застройщиков и перечень проблемных объектов вашего региона. Такие списки ведутся контролирующими органами во многих субъектах. Если застройщик или объект застройщика, у которого вы хотите купить квартиру, находится в одном из списков, значит, вам с этим застройщиком «не по пути». Кроме того, проверить застройщика на наличие процедуры его банкротства вы можете на сайтах kad.arbitr.ru, bankrot. fedresurs.ru, а также на предмет его ликвидации на сайте egrul.nalog.ru.

Обязательно запросите у застройщика следующие документы:

  • учредительные документы (Устав организации, Протокол (решение) о создании);
  • свидетельство о государственной регистрации и присвоении ОГРН;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе и присвоении ИНН;
  • выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, датированную не ранее чем за 30 дней до текущей даты (или момента предоставления для ознакомления);
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерский баланс (форма 1 и форма 2), решение о распределении прибыли и убытков за три последних года;
  • аудиторское заключение за последний календарный год.

Эти документы обязаны вам предоставить. Они позволят проверить сам факт существования данной организации и полномочия лица, подписывающего документы. Если подписывает представитель организации, действующий по доверенности, требуйте копию такой доверенности, заверенную печатью организации и подписью лица, выдавшего доверенность.

Так как у нескольких организаций наименования и адреса местонахождения могут полностью совпадать, то необходимо проверять № ИНН и ОГРН – эти номера всегда уникальны.

Также проверьте наличие в печати организации № ОГРН, полного наименования и города (региона) регистрации – без этих данных печать является не официальной печатью организации, а обычным штампом.

Всегда требуйте подписания документов в вашем присутствии и не стесняйтесь попросить у лица, подписывающего документ, общегражданский паспорт – это единственный документ, удостоверяющий личность гражданина, выступающего от лица организации.

С 01.01.2017 Законом № 214-ФЗ устанавливаются определенные требования к застройщику, в т.ч. и наличию уставного капитала. Полномочия по проверке соответствия застройщика установленным требованиям возлагаются на контролирующий орган. Но никто не мешает и вам самим убедиться в порядочности выбранного застройщика.

Изучаем проектную декларацию и проект

Проектная декларацию должна быть размещена на официальном сайте застройщика и в СМИ. Застройщик вправе не опубликовывать проектную декларацию в средствах массовой информации или не размещать ее в информационно телекоммуникационных сетях общего пользования, только если привлечение денежных средств граждан осуществляется без рекламы. Но даже в этом случае он обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Проектная декларация должна содержать сведения о застройщике и проекте строительства, а именно:

  • о фирменном наименовании, месте нахождения и режиме работы застройщика;
  • о государственной регистрации застройщика;
  • об учредителях застройщика;
  • о проектах строительства многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трёх лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
  • о лицензии (если вид деятельности застройщика подлежит лицензированию);
  • о финансовом результате текущего года;
  • о размерах кредиторской, дебиторской задолженности;
  • о цели проекта, этапах и сроках его реализации;
  • о разрешении на строительство;
  • о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающих документов, собственнике, кадастровом номере, площади земельного участка и элементах благоустройства;
  • о местоположении строящихся домов и их описание;
  • о количестве квартир в доме, гаражей и иных объектов недвижимости, передаваемых дольщикам, с описанием их технических характеристик в соответствии с проектной документацией;
  • о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме;
  • о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности;
  • о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • об органе уполномоченном на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • о возможных финансовых и прочих рисках и мерах по их добровольному страхованию;
  • о планируемой стоимости строительства;
  • о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
  • о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (сведения о договоре страхования или договоре поручительства, в том числе реквизиты соответствующего договора, сведения о поручителе или страховщике (наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, место нахождения), об объекте долевого строительства, в отношении которого заключен договор страхования или договор поручительства);
  • об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.

Также обращайте внимание на уровень цен, сложившийся на первичном рынке жилья в том или ином районе. Если предлагаемая застройщиком цена ниже рыночной на 20-30%, это должно насторожить.

Участники долевого строительства дополнительно имеют право ознакомиться со следующими документами:

  • разрешением на строительство;
  • технико-экономическим обоснованием проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
  • заключением государственной экспертизы проектной документации;
  • проектной документацией, включающей в себя все внесенные в нее изменения;
  • документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок.

В документах на землю (свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды земельного участка) и в кадастровом паспорте земельного участка сопоставьте кадастровый номер земельного участка и правообладателя земельного участка, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права, с фактическим продавцом. Обязательно обратите внимание на категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка.

Помните, что на земельном участке, имеющем категорию «земли сельскохозяйственного назначения», независимо от вида разрешенного использования земельного участка, возведение многоквартирных домов является незаконным. Строительство многоквартирных домов незаконно также на земельных участках из земель населённых пунктов с видом разрешённого использования «для дачного строительства», «для индивидуального жилищного строительства», «для садоводства», «для огородничества», «для ведения личного подсобного хозяйства».

Шаг третий

Заключаем договор

Знайте, закон допускает только три формы привлечения денежных средств граждан для строительства:

  • на основании договора участия в долевом строительстве (ДУДС);
  • путем выпуска застройщиком, имеющим разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право граждан на получение от застройщика жилых помещений;
  • жилищно-строительными кооперативами (если ЖСК выступает застройщиком) и жилищными накопительными кооперативами (Про ЖСК как форму обхода Закона № 214-ФЗ написано ниже.)

Если вы не хотите вступать в ЖСК и строить самостоятельно, заключайте только договор участия в долевом строительстве. Не внимайте увещеваниям застройщика, предлагающего иное: мол, так он сокращает налоги или такая форма договора тоже законна. Если застройщик предлагает заключить договор по «серой схеме», велик риск, что он изначально не планирует выполнять свои обязательства перед вами.

Договор участия в долевом строительстве страхует вас от «двойных» продаж. Поскольку вносить средства вы должны только после государственной регистрации договора, одну и ту же квартиру невозможно продать нескольким покупателям.

С 01.01.2017 в Закон № 214-ФЗ вводится требование производить уплату цены уступки прав требований по договору после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

Договор участия в долевом строительстве предполагает, что средства, привлеченные на строительство дома, должны быть направлены застройщиком только на цели, связанные со строительством дома (домов). Заключая иные договоры, компания может реализовывать на ваши деньги совершенно другой проект, а ваш дом так и не достроить.

Даже если компания обанкротится, вы будете иметь больше прав, если у вас на руках будет зарегистрированный договор участия в долевом строительстве.

Помните! Денежные средства в счет оплаты цены договора необходимо вносить на расчетный счет в банке, а ни в коем случае по приходному ордеру или расписке.

В договоре участия в долевом строительстве должны содержаться следующие условия:

  • подробное описание объекта – площадь, количество комнат, этаж, номер секции, положение на этаже;
  • определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику; объект определяется на основании проектной документации и представляет собой копию поэтажного плана (проекта) строящегося жилого дома, на которой указаны конкретные помещения, подлежащие передаче дольщику;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В качестве срока может быть указана точная календарная дата либо окончание квартала;
  • цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Здесь должен быть указан график платежей: периодичность, суммы, подлежащие внесению дольщиком ежемесячно;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства. Устанавливается строительными нормами и правилами, техническими регламентами, проектной документацией и градостроительными регламентами;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору:

1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Закона № 214-ФЗ;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона № 214-ФЗ. (О предпочтительных способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору написано ниже.).

При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор 6удет считаться незаключенным. В остальном, в договоре могут быть прописаны любые условия, не противоречащие законодательству Российской Федерации. Как пример - условия договора участия в долевом строительстве об оплате коммунальных услуг авансовыми платежами не противоречит законодательству Российской Федерации.

Так же в договор могут быть внесены любые другие условия, которые не противоречат требованиям законодательства РФ. Например условие об оплате коммунальных услуг авансовыми платежами после передачи объекта долевого строительства.

А вот условие оплаты коммунальных услуг с момента ввода дома в эксплуатацию является незаконным, так как в соответствии с требованиями п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Иногда в договоре срок ввода в эксплуатацию дома или срок передачи объекта долевого строительства прописывают как «ориентировочный», в дальнейшем застройщик, мотивируя такой формулировкой, пытается в одностороннем порядке изменить срок. Не бойтесь. Такая формулировка в договоре не означает, что срок не согласован. Дело в том, что существенным условием договора подряда является срок начала и окончания выполнения работ. При вышеуказанной формулировке в договоре, срок будет считаться согласованным, просто это любая дата в пределах указанного в договоре периода.

Так же необходимо обращать на наличие в договоре о возможности изменения цены договора. Это может означать, что при увеличении площади объекта долевого строительства вам придется доплачивать за лишние метры.

Помните, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации в территориальном органе Росреестра.

Скажите застройщику «НЕТ!», если он:

  • отказывается от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в территориальном органе Росреестра;
  • не соглашается указать в договоре условия его расторжения, а также условия оплаты лишних или компенсации недостающих квадратных метров и условия устранения недостатков после сдачи дома в гарантийный срок;
  • предусматривает в договоре возможность в одностороннем порядке изменять условия договора;
  • юридический адрес, указанный в договоре и сведения о законном представителе юридического лица, не соответствует выписке из ЕГРЮЛ.

Вступаем в жилищно-строительный кооператив

Создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК) имеет много преимуществ. ЖСК как коллективный застройщик сам выбирает местоположение объекта. ЖСК освобожден от целого ряда налогов. ЖСК имеет возможность привлекать кредитные средства. ЖСК сам формирует приемлемую смету работ и выбирает подрядчика, что зачастую позволяет значительно снизить цену квадратного метра по сравнению с рыночной.

Однако недобросовестные застройщики разработали схему, как использовать преимущества ЖСК в своих интересах.

Суть ее в том, что компания-застройщик создает «карманный» ЖСК. В этом случае разрешение на строительство оформлено на компанию, земля находится в аренде или в собственности компании, а ЖСК является, по сути, «кошельком» или соинвестором.

Эта схема противоречит самой идее объединения граждан в кооператив ради строительства без посредников, закрепленной Жилищным кодексом, и является незаконной. Закон № 214-ФЗ не защищает права граждан, вложивших средства в покупку жилья путем вступления в ЖСК, не являющийся застройщиком (не имеющий разрешения на строительство).

Если вы планируете вступить в кооператив, осуществляющий строительство многоквартирного дома, обязательно убедитесь, что земельный участок находится в собственности или в аренде этого ЖСК, что разрешение на строительство выдано на ЖСК и именно ЖСК является застройщиком.

А вот этот шаг никогда делать не надо

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры. Застройщик заключает с покупателем договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда дом будет построен. Деньги, которые покупатель по предварительному договору платит застройщику, считаются «обеспечительным платежом». Застройщик может не заключить основной договор купли-продажи в срок, определенный предварительным договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной. Цена квартиры в основном договоре может стать значительно выше, чем в предварительном. В случае нарушения застройщиком договора покупателю придется доказывать сам факт оплаты средств по договору. У покупателя не возникает права требования квартиры.

Не исключен риск, что в лучшем случае компания, использовав деньги покупателей как беспроцентный кредит, просто их вернет, а в худшем – имеется опасность «двойных продаж».

2. Предварительный договор участия в долевом строительстве. При использовании данной схемы, как и при использовании предыдущей, основной опасностью является неполучение застройщиком разрешительной документации и, соответственно, незаключение основного договора участия в долевом строительстве в срок, определенный предварительным договором.

3. Договор бронирования. Застройщик предлагает внести 10-30% стоимости квартиры в самом начале строительства, чаще всего, когда у него нет даже разрешения на строительство. Договор бронирования ничего не гарантирует. Покупатель может не получить ни квартиры, ни денег.

4. Депозитная», или «банковская» схема. Застройщик продает квартиры только тем клиентам, у которых есть счет определенного вида в банке, с которым у застройщика есть партнерские отношения. Застройщик в этом случае не участвует в привлечении средств покупателей, а кредитуется у банка. Дольщик вносит денежные средства на депозитный счет банка, формально не имеющего к строительству никакого отношения. Данная схема не подразумевает возникновения права требования квартиры от застройщика. Существует риск получения через определенный срок возврата денежных средств от банка вместо получения квартиры от застройщика.

5. Договор займа. Данная схема не подразумевает возникновения права требования квартиры от застройщика – вы просто предоставляете средства в качестве займа.

6. Покупка векселя. Покупатель при